Éditions Sorman

Le président de la métropole de Bordeaux a préempté un immeuble que son propriétaire vendait. L’acquéreur évincé et le propriétaire du bien contestent cette décision et demandent sa suspension sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative. Le litige conduit le Conseil d’Etat à appliquer des règles classiques. Tout d’abord, le maire (ou ici le président de la métropole) ne peut exercer le droit de préemption que pour mener une opération d’intérêt général répondant aux objets définis à l’article L. 300-1 (art. L. 210-1, code de l’urbanisme). L’article L. 300-1 définit les opérations d’aménagement pouvant justifier une décision de préemption et, parmi celles-ci, figurent les actions de politique locale de l’habitat. Il en résulte que les collectivités peuvent exercer leur droit de préemption urbain à deux conditions. D'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, même si elles n’ont pas encore arrêté les caractéristiques précises de ce projet. D’autre part, à la condition de mentionner la nature du projet dans la décision de préemption. Par ailleurs, la mise en œuvre de ce droit doit répondre à un intérêt général suffisant compte tenu notamment des caractéristiques du bien et du coût prévisible de l’opération.
Dans cette affaire, le président de la métropole motive sa décision en se fondant sur une étude de faisabilité réalisée par l'organisme de logement social Coopairs et actualisée le 22 juin 2022. L’étude montre que le terrain, objet de la préemption contestée, permettait de réaliser une quarantaine de logements, dont la moitié à caractère social. Un tel projet a, par nature, pour objet la mise en œuvre d'une politique locale de l'habitat et répond, à ce titre, aux objets définis à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme. Il présente le caractère d'une action ou d'une opération d'aménagement lorsqu'il concourt à la mise en œuvre d'un programme local de l'habitat (PLH).
Les requérants soutenaient que la préemption ne répondait pas à un objectif d’intérêt général car la part de logements locatifs sociaux représentait déjà 40 % des résidences principales à Cenon. Selon le Conseil d’Etat, une telle proportion n’ôte pas son caractère d’intérêt général à la préemption car les objectifs de construction de logements sociaux constituent des seuils à atteindre et non des plafonds (CE 30/06/2023, n° 468543, mentionné dans les tables du recueil Lebon). Observation : l’arrêt du Conseil d’Etat va à l’encontre de la politique de certaines collectivités qui, tout en appliquant la règle des quotas exigés par la loi SRU, cherchent, dans un souci de mixité sociale, à ce qu’il n’y ait pas trop de logements sociaux.

Marc GIRAUD le 31 août 2023 - n°460 de Urbanisme Pratique