Éditions Sorman

La cour administrative d’appel de Marseille rappelle cette règle à propos d’une opération d’urbanisme dans la commune de Vedène (Vaucluse). Le maire a délivré à une société un permis de construire deux bâtiments collectifs d'un total de trente-cinq logements. La construction d'un ensemble immobilier unique, même composé de plusieurs éléments, doit en principe faire l'objet d'une seule autorisation de construire, sauf à ce que l'ampleur et la complexité du projet justifient que des éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome puissent faire l'objet de permis distincts, sous réserve que l'autorité administrative soit en mesure de vérifier, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l'ensemble des permis délivrés.
En revanche, des constructions distinctes, ne comportant pas de liens physiques ou fonctionnels entre elles, n'ont pas à faire l'objet d'un permis unique ; mais elles peuvent faire l'objet de permis distincts dont l'autorité administrative apprécie la conformité aux règles d'urbanisme pour chaque projet pris indépendamment.
Dans cette affaire, le pétitionnaire poursuit deux projets de construction l'un de quatorze villas individuelles, objet d'un permis délivré le 10 juin 2017, l'autre de deux bâtiments collectifs d'un total de trente-cinq logements objet du permis en litige, dont le bailleur conservera la propriété et qui formeront une résidence unique ayant vocation à être implantés sur des parcelles mitoyennes.
Toutefois, les constructions envisagées pour les deux permis ne constituent pas un ensemble immobilier unique en l'absence de liens physiques ou fonctionnels entre eux. Les projets, qui concernent pour l'un des logements collectifs et pour l'autre des villas, sont physiquement séparés, et l'existence d'une voirie interne et de réseaux communs ne suffit pas à constituer des liens structurels. Ainsi, ces deux projets n'avaient pas à faire l'objet d'un permis unique ; mais ils pouvaient faire l'objet d'autorisations distinctes dont l'autorité administrative a apprécié la conformité aux règles d'urbanisme pour chaque projet pris indépendamment (CAA Marseille 13/04/2021, n° 19MA00740).
Observation : lorsque le projet a une certaine ampleur, le pétitionnaire dispose donc d’une marge d’appréciation pour savoir s’il doit déposer un ou deux permis.

Michel Degoffe le 18 novembre 2021 - n°422 de Urbanisme Pratique

CAA Marseille 13/04/2021, n° 19MA00740

Source : la documentation juridique en ligne de Urbanisme Pratique n°185 du 03 mai 2022

: Le texte dans son intégralité

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

Mme H... et Nathalie G..., M. E... B... et Mme C... I... ont demandé au tribunal administratif de Nîmes d'annuler l'arrêté du 17 juillet 2017 par lequel le maire de Vedène a délivré à la société Grand Delta Habitat un permis de construire deux bâtiments collectifs d'un total de trente-cinq logements sur un terrain situé rue Edmond Rostand.

Par un jugement n° 1702863 du 18 décembre 2018, le tribunal administratif de Nîmes a rejeté leur demande.

Procédure devant la Cour :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 15 février et 13 novembre 2019 et le 13 février 2020, M. et Mme G..., M. B... et Mme I..., représentés par Me A..., demandent à la Cour :

1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Nîmes du 18 décembre 2018 ;

2°) d'annuler l'arrêté du 17 juillet 2017 du maire de Vedène ;

3°) de mettre à la charge solidaire de la commune de Vedène et de la société Grand Delta Habitat une somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 8 avril 2019 et 16 janvier 2020, la société Grand Delta Habitat, représentée par la SCP Gasser - Puech - Barthouil, conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire au sursis à statuer sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme afin de permettre la délivrance d'un permis de construire modificatif et, en tout état de cause, à la mise à la charge solidaire des appelants d'une somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Considérant ce qui suit :

M. et Mme G..., M. B... et Mme I... font appel du jugement du 18 décembre 2018 par lequel le tribunal administratif de Nîmes a rejeté leur demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 17 juillet 2017 par lequel le maire de Vedène a délivré un permis de construire à la société Grand Delta Habitat en vue de l'édification de deux bâtiments collectifs d'un total de trente-cinq logements sur un terrain situé rue Edmond Rostand.

Sur les conclusions aux fins d'annulation :

En premier lieu, les moyens tirés de la méconnaissance des articles R. 431-8 et R. 431-10 du code de l'urbanisme, de celle des articles R. 421-19 et L. 442-1 du même code ainsi que du non-respect des article UC3 et UC 12 du règlement du plan local d'urbanisme ne comportent aucun élément de fait ou de droit nouveau par rapport à l'argumentation développée devant le tribunal administratif de Nîmes par M. et Mme G... et autres. Par suite, il y a lieu d'écarter ces moyens par adoption des motifs retenus à bon droit par les premiers juges aux points 4, 6, 11 et 15 de leur décision.
En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 421-1 du code de l'urbanisme : " Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d'un permis de construire. (...) ". Aux termes de l'article L. 421-6 de ce code : " Le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique. (...) ".
Il résulte de ces dispositions que la construction d'un ensemble immobilier unique, même composé de plusieurs éléments, doit en principe faire l'objet d'une seule autorisation de construire, sauf à ce que l'ampleur et la complexité du projet justifient que des éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome puissent faire l'objet de permis distincts, sous réserve que l'autorité administrative soit en mesure de vérifier, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l'ensemble des permis délivrés. En revanche, des constructions distinctes, ne comportant pas de liens physiques ou fonctionnels entre elles, n'ont pas à faire l'objet d'un permis unique, mais peuvent faire l'objet d'autorisations distinctes, dont la conformité aux règles d'urbanisme est appréciée par l'autorité administrative pour chaque projet pris indépendamment.
La société Grand Delta Habitat poursuit deux projets de constructions de logements sociaux, l'un de quatorze villas individuelles, objet d'un permis délivré le 10 juin 2017, l'autre de deux bâtiments collectifs d'un total de trente-cinq logements objet du permis en litige, dont le bailleur conservera la propriété et qui formeront une résidence unique ayant vocation à être implantés sur des parcelles mitoyennes. Toutefois, les constructions envisagées pour les deux permis ne constituent pas un ensemble immobilier unique en l'absence de liens physiques ou fonctionnels entre eux. Les projets, qui concernent pour l'un des logements collectifs et pour l'autre des villas, sont physiquement séparés, et l'existence d'une voierie interne et de réseaux communs ne suffit pas à constituer des liens structurels. Ainsi, ces deux projets n'avaient pas à faire l'objet d'un permis unique, mais pouvaient faire l'objet d'autorisations distinctes, dont la conformité aux règles d'urbanisme a été appréciée par l'autorité administrative pour chaque projet pris indépendamment.
En dernier lieu, aux termes de l'article UC7 qui réglemente l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : " 7.1. Les bâtiments doivent s'implanter soit: / sur au moins une limite séparative latérale, en ordre semi-continu ; / sur aucune des limites séparatives latérales, en ordre discontinu. / 7.2. Depuis la ou les façades non limitrophes à la limite parcellaire, les bâtiments devront respecter une distance comptée horizontalement de tout point d'une construction au point le plus proche de la limite séparative soit au minimum égale à la moitié de la hauteur entre ces deux points sans pouvoir être inférieure à 4 mètres. (...) ".
Il ressort des pièces du dossier, que si le bâtiment C est implanté à 3,68 mètres de la limite séparative nord, il est établi que la parcelle mitoyenne appartenait à la date de l'arrêté en litige à la région Provence Alpes Cotes d'Azur et supportait le stade municipal. Par suite, elle constituait une emprise publique, de sorte que les dispositions de l'article UC7 ne trouvaient pas à s'appliquer en cette limite séparative. Il suit de là que le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté.
Il résulte de ce qui précède, et sans qu'il soit besoin de statuer sur les fins de non-recevoir, que M. et Mme G... et autres ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nîmes a rejeté leur demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 17 juillet 2017.

Décide :
Article 1er : La requête de M. et Mme G... et autres est rejetée.
Article 2 : M. et Mme G..., M. B... et Mme I... verseront à la société grand Delta Habitat une somme globale de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme H... et Nathalie G..., à M. B... et Mme I..., à la commune de Vedène et à la société Grand Delta Habitat.

Référence : Cour Administrative d’Appel de Marseille n° 19MA00740 du 13 avril 2022.
Urbanisme pratique n° 422 du 18 novembre 2021.