Éditions Sorman

Le maire d'Eze (Alpes-Maritimes) a accordé un permis de construire deux villas et deux piscines, après démolition de la maison existante. Le voisin attaque le permis et en demande la suspension. Saisi du recours, le Conseil d’Etat rappelle les règles applicables lorsqu’une construction est complexe : faut-il déposer une demande de permis ou plusieurs ? Il rappelle qu’une construction constituée de plusieurs éléments formant, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique doit, en principe, faire l'objet d'une seule autorisation, sauf si l'ampleur et la complexité du projet justifient que des éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome puissent faire l'objet de permis distincts. Dans cette seconde hypothèse, le maire devra vérifier, par une appréciation globale, que l'ensemble de ces permis distincts respectent les règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique.
Lorsque deux constructions sont distinctes, la seule circonstance que l'une ne pourrait fonctionner ou être exploitée sans l'autre, au regard de considérations d'ordre technique ou économique et non au regard des règles d'urbanisme, ne suffit pas à caractériser un ensemble immobilier unique. Dans ce cas, ces constructions peuvent faire l'objet aussi bien de demandes d'autorisation distinctes que d'une demande d'autorisation unique, laquelle présente alors un caractère divisible. Dans ces deux hypothèses, le maire apprécie la conformité aux règles d'urbanisme pour chaque construction prise indépendamment.
Dans cette affaire, le projet de la société Prestigimo consiste à édifier deux villas distinctes ainsi que deux piscines, n'ayant en commun qu'un accès à la voie publique et aux réseaux. Ces villas ne constituent pas un ensemble immobilier unique ; il s’agit de constructions distinctes, alors même qu'elles ont fait l'objet d'une demande unique de permis de construire : l’autorité administrative doit donc apprécier la conformité aux règles d'urbanisme pour chaque construction prise indépendamment. Le voisin soutenait que le maire aurait dû prendre en compte les deux villas pour apprécier le respect de la règle prévue au point 2.1.2 du règlement du PLU de la métropole de Nice, applicable au secteur UFB3 au sein duquel est situé le terrain d'assiette du projet litigieux, limitant, pour la commune d'Eze, la hauteur frontale à 8,5 mètres. Compte tenu des règles qui viennent d’être rappelées, il n’en est rien. Le juge des référés du tribunal administratif a eu raison de refuser de suspendre le permis (CE 12/06/2023, n° 468343).

Michel Degoffe le 23 novembre 2023 - n°466 de Urbanisme Pratique