Par une délibération du 19 novembre 2009, le conseil municipal de Moirans (Isère) a autorisé le maire à acheter la propriété d’une personne privée. Il s’agit d’un terrain de 232 m², composé d'une maison de ville comprenant quatre appartements, un galetas et un petit jardin non attenant. En échange, la commune a cédé au propriétaire une propriété d'une superficie d'environ 1 672 m² et comportant un immeuble composé de cinq appartements. Des conseillers municipaux ont contesté cette délibération. Le Conseil d’Etat leur donne raison : une collectivité publique ne peut pas céder un élément de son patrimoine à un prix inférieur à sa valeur à une personne poursuivant des fins d'intérêt privé sauf lorsque la cession est justifiée par des motifs d'intérêt général et comporte des contreparties suffisantes. Or, selon les avis donnés par le service des domaines en octobre 2008 et avril 2009, la valeur vénale de la propriété communale était de 520 000 € et celle de la propriété privée de 236 000 € environ. Certes, la commune a effectué une étude en février 2012, selon laquelle la valeur vénale du premier bien était de 260 000 € et celle du second de 215 000 €. Mais, cette étude ne pouvait remettre substantiellement en cause les avis du service des domaines, dès lors que son auteur avait, dans ses estimations, pratiqué un abattement pour " immeuble occupé " de 40 % sur la propriété de la commune et de 20 % seulement sur la propriété privée. Cette différence s’expliquait par les loyers moins élevés que percevait la commune pour la location de son immeuble. L’expert avait également fait la moyenne entre les résultats obtenus par la méthode par comparaison avec le prix de vente d'autres immeubles et ceux qui étaient obtenus par la méthode fondée sur les revenus produits. Pour le calcul de son évaluation finale, l’expert a donc commis une erreur en retenant deux fois une décote correspondant au fait que les occupants de l'immeuble communal payaient un loyer plus modeste car ils bénéficiaient de logements sociaux (CE 2/07/2014, n°366150).
Michel Degoffe le 27 novembre 2014 - n°269 de Urbanisme Pratique
