Éditions Sorman

Un lotissement comporte en principe des voies et équipements communs. Le lotisseur doit s’engager à ce que soit constituée une association syndicale réunissant les colotis qui en assurera la gestion (art. R. 442-7, code de l’urbanisme). Mais le lotisseur peut également justifier de la conclusion d’une convention avec la commune prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés (art. R. 442-8). Dans l’affaire suivante, cette seconde solution a été choisie. Un coloti assigne la commune devant le juge judiciaire pour non-respect du cahier des charges du lotissement, la commune ayant vendu à un particulier un espace commun sur lequel ce dernier a construit un immeuble. Le coloti soutient que cette construction méconnaît le cahier des charges qui prévoyait à cet endroit un espace vert.
Saisie en dernier lieu de l’action, la Cour de cassation la rejette. Lorsque les voies et parties communes sont transférées à la commune, elles sont incorporées au domaine public et peuvent faire l’objet d’une désaffectation et entrer alors dans le domaine privé de la commune (art. L. 2141-1 du code général de la propriété des personnes publiques) qui en fait l’usage qu’elle souhaite.
Il en résulte, selon la Cour de cassation lorsque le cahier des charges du lotissement prévoit le transfert de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés, que la commune, à laquelle la totalité des voies et espaces communs a été transférée, n’est pas colotie. Par conséquent, les stipulations du cahier des charges ne lui sont pas opposables.
Le cahier des charges prévoyait, en son article 6, que le terrain litigieux, défini comme « Espace vert traversé dans sa largeur par une voie d’accès piétons à la Dordogne », ainsi que tous les ouvrages collectifs qui y sont prévus seront cédés à la commune. Mais celle-ci n’ayant pas la qualité de colotie ne pouvait se voir opposer ces clauses du cahier des charges (Cass. Civ. 3 03/09/2026, n° 24-16.968, publié au Bulletin).
Observation : le lotissement est régi par deux documents : le règlement et le cahier des charges. Le code comporte des dispositions qui tendent à favoriser la disparition des règles du lotissement et l’application des règles communes du PLU (art. L. 442-9, code de l’urbanisme). Elles ne touchent pas le cahier des charges qui est un document purement contractuel et qui régit les relations entre colotis. La difficulté étant que le cahier des charges peut comporter des règles. Celles-ci comme le règlement deviennent caduques dix ans après la délivrance du permis d’aménager si la commune est couverte par un PLU.

Michel Degoffe le 05 novembre 2026 - n°531 de Urbanisme Pratique