Éditions Sorman

L'article 157 de la loi ALUR, promulguée le 24 mars 2014 et publiée au journal officiel le 26 mars 2014, prévoit que la suppression du coefficient d’occupation des sols (COS) s'applique aux demandes de permis et aux déclarations préalables déposées à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi. Le ministère de l’Egalité des territoires s’est expliqué sur les raisons qui l’ont conduit à proposer cette suppression adoptée par le Parlement. Une enquête ministérielle réalisée en 2012 et 2013 pour préparer l'étude d'impact de la loi aboutit au constat que la fixation de COS trop faibles est une pratique fréquente dans les PLU. A titre d'exemple, un département comptabilisait à lui seul plus de 100 PLU avec des COS inférieurs à 0,5 dans des zones à dominante d'habitat individuel à fort potentiel de densification. En période actuelle d’insuffisance chronique de l'offre de logements, il est apparu indispensable de prendre cette mesure forte pour lever un des freins à la construction de logements.
L'autorité chargée de délivrer les autorisations d'urbanisme devra donc écarter l'application du COS lors de la délivrance des permis de construire afin d'offrir plus de droits à construire aux porteurs de projets. Toutefois cette disposition ne s'applique pas aux POS qui restent régis, en vertu de l'article L. 123-19 du code de l'urbanisme, par l'article L. 123-1 dans sa rédaction antérieure à la loi « solidarité et renouvellement urbains » (SRU). Ces documents étant appelés à disparaître dans un délai de 3 ans après la publication de la loi ALUR, le maintien de ces dispositions dans les POS permet aux collectivités concernées de se consacrer à l'élaboration d'un PLU plus abouti que le POS.

La suppression du COS pourra se faire par une modification simplifiée du PLU

Les PLU et les plans de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) en cours d'élaboration lors de l'entrée en vigueur de cette disposition le 27 mars 2014 ne pourront plus prévoir de COS. Aucun délai n’est fixé aux communes pour mettre en conformité leur PLU en vigueur avec le nouvel article L. 123-1-5 du code de l'urbanisme. Il semble toutefois nécessaire qu'elles le fassent rapidement. Dans le cas général, une modification simplifiée permettra de le faire. La suppression du COS a pour corollaire la suppression du contrôle des divisions de terrains bâtis prévu à l'article L. 123-1-11 du code de l'urbanisme, l'évolution des mécanismes de transfert de COS de l'article L. 123-4, de bonification de constructibilité des articles L. 123-1-11, L. 127-1 et L. 128-1 et de versement pour sous densité prévus aux articles L. 331-35 et suivants. Elle affecte également les modalités de répartition de la surface de plancher dans les lotissements. Une fiche explicative détaillée est disponible à l’adresse suivante : http://www.territoires.gouv.fr/loi-alur-suppression-du-cos-et-de-la-superficie-minimale-des-terrains-constructibles. (Réponse à M/ Saddier, JOAN 10/06/2014, p. 4749).

Marc GIRAUD le 17 juillet 2014 - n°262 de Urbanisme Pratique