Éditions Sorman

Une parlementaire, Mme Agresti-Roubache a saisi le ministre de la Justice au sujet de l’interprétation à donner à un arrêt du Conseil d’Etat de juin 2022. Dans cette affaire, un propriétaire avait déposé une déclaration préalable de division de parcelle afin de construire sur l’une d’elle, l’autre supportant déjà une villa. Par un arrêté du 28 avril 2015, le maire de Bormes-les-Mimosas (Var) ne s’était pas opposé à cette déclaration. Le 17 décembre 2015, il avait délivré un permis de construire qu’un voisin a attaqué soutenant que le projet est contraire au PLU qui venait d’être approuvé en 2015. Pour sa défense, le propriétaire soutient que c’est le PLU de 2011 qu’il faut appliquer en vertu de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme selon lequel le maire ne peut pas opposer des règles d’urbanisme nouvelles si la demande de permis est introduite dans les 5 ans à compter de la non-opposition autorisant le lotissement. Cet article garantit une stabilité des règles d’urbanisme pour le titulaire d’une autorisation de lotissement. Le propriétaire prétend pouvoir se prévaloir de cette disposition car la non-opposition d’avril 2015 autorise une opération de lotissement.
Le Conseil d’Etat a jugé du contraire. Rappelons que " constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis (art. L. 442-1, code de l’urbanisme) ". Lorsque le propriétaire a déposé sa déclaration de division de parcelle c’était en vue de céder la propriété du lot non construit. Lorsqu’il demande le permis en décembre 2015, cette cession n’a pas eu lieu. Il souhaitait d’ailleurs désormais conserver la propriété de la parcelle pour y édifier une construction destinée à la location saisonnière.
Selon le Conseil d’Etat, dès lors qu’il n’y a pas eu de cession de propriété, il n’y a pas de lotissement. Le propriétaire ne peut donc pas se prévaloir de l’article L. 442-14 et c’est le PLU adopté au moment où il demande le permis qu’il s’applique.
Selon la députée, cet arrêt met en péril la pratique notariale qui prévoit souvent dans l'avant-contrat de vente, une condition suspensive d'obtention de permis de construire. Une interprétation de l'arrêt du 13 juin 2022 pourrait conduire à considérer que, la division n'étant pas intervenue à la date du dépôt de la demande de permis, le régime du lotissement autorisé ne s'applique pas. Selon le ministère de la Justice, la solution dégagée par le Conseil d'Etat se prête encore à interprétation : celui-ci a statué sur un cas où le propriétaire souhaitait ouvertement conserver la propriété de l'intégralité de la parcelle. Il n’est pas dit que le Conseil d’Etat jugera de même lorsque le propriétaire aura engagé des démarches actives pour diviser sa parcelle (telle que la signature d'un compromis de vente). (Réponse à la QE n° 3456 de Mme Sabrina Agresti-Roubache, JO AN 7/03/2023, p. 2212).

Marc GIRAUD le 06 avril 2023 - n°452 de Urbanisme Pratique