Éditions Sorman

Claude Dilain, sénateur de la Seine-Saint-Denis, vient de remettre son rapport au ministre de l’Egalité des territoires et du logement sur les copropriétés dégradées. La copropriété se trouve en difficulté lorsque le syndicat des copropriétaires voit son équilibre financier gravement compromis en raison des charges impayées, ou lorsque le syndicat ne peut plus pourvoir à la conservation de l’immeuble, car il n’a pu faire procéder à certains travaux. Bien que l’intervention des collectivités publiques soit juridiquement difficile - car le droit de propriété s’y oppose - le rapport de Claude Dilain propose quelques pistes.
Le rapport souhaite que, lorsque la copropriété est en danger (du fait des charges impayées, aucun travail n’est réalisé ce qui dégrade l’ensemble), la saisine du juge soit améliorée afin qu’il prenne des mesures. Pour l’instant, une procédure d’alerte permet la mise en place d’une administration provisoire lorsqu’à la clôture des comptes, la copropriété a plus de 25 % d'impayés au titre des charges et des travaux. Le syndic doit alors alerter le tribunal de grande instance dans le délai d’un mois à partir de la clôture des comptes. Les copropriétaires (représentant au moins 15 % des voix), ou les créanciers ayant des factures d'eau, d'énergie ou de travaux non réglées peuvent également saisir le juge, en informant le maire ou le préfet de leur démarche. Le rapport souhaite, tout d’abord, que figure dans la loi la définition de la copropriété en danger (en substance, c’est une copropriété qui ne parvient plus à couvrir ses charges). Dans une telle situation, le rapporteur souhaite que les collectivités territoriales aient les moyens de contraindre le syndic à saisir le juge : le maire, le président de l'EPCI compétent, le président du conseil général, ou le préfet, pourront mettre en demeure le syndic de saisir la juridiction compétente pour engager une procédure de pré-carence. Pour pouvoir exercer ce pouvoir, ces différentes autorités devront recevoir communication des différents états comptables, des rapports des organismes et services publics concernés, ainsi que copie des appels de charges et de leurs résultats et des diligences entreprises par le syndic en vue de leur recouvrement. Si le syndicat ne répond pas, ces autorités pourront directement saisir le juge.
Si le juge prononce la pré-carence, il nomme un expert pour coordonner un audit technique (le bâti), financier (aspect comptable) et social (les relations avec les habitants) de la copropriété en danger. Il élaborera également un plan de continuation de la copropriété, c’est-à-dire les mesures à prendre pour redresser la copropriété. On peut douter de l’efficacité de ces propositions, puisque la copropriété est dégradée du fait de manque de moyens financiers et on n’imagine pas comment le juge pourrait les trouver. 

Michel Degoffe le 13 juin 2013 - n°236 de Urbanisme Pratique