Éditions Sorman

Le 3 septembre 2021, un propriétaire a acquis un terrain à Biscarosse au prix de 340 000 euros en vue de construire. Avant d’acheter le terrain, il avait obtenu la garantie qu’il était constructible puisque le maire lui avait délivré, le 15 juillet, un certificat d’urbanisme positif, indiquant la possibilité de construire une maison. Mais, par un arrêt du 14 décembre 2021, la cour administrative d’appel de Bordeaux a annulé le PLU qui classait le terrain en zone urbaine. La commune est soumise à la loi littoral. Dans ces communes, « l’extension de l’urbanisation se réalise, soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l’environnement » (art. L. 121-8, Code de l’urbanisme), disposition que ce classement ne respectait pas. Le propriétaire se retrouve avec un terrain inconstructible qu’il a acheté au prix du terrain à bâtir. Il introduit donc une action en responsabilité contre la commune pour le préjudice que lui a causé le certificat illégal. La cour administrative lui donne raison et lui accorde 358 214 euros.
Le maire ne peut pas se retrancher derrière le PLU et soutenir qu’il n’a fait qu’appliquer ce document. En effet, en vertu d’un principe général, il incombe à l’autorité administrative de ne pas appliquer un règlement illégal. Ce principe s’applique en l’absence de toute décision juridictionnelle qui en aurait prononcé l’annulation ou aurait été déclarée illégale. Le maire doit donc, de lui-même, s’abstenir d’appliquer un PLU illégal sauf s’il s’agit d’un vice de forme ou de procédure. La mission du maire et du service d’urbanisme est donc lourde. Même si le PLU n’a pas été déclaré illégal par un juge, le service d’urbanisme doit examiner le document et déceler lui-même ses éventuelles illégalités. Si, après cet examen, le maire en déduit que le PLU est illégal, il doit étudier la demande de certificat ou de permis par rapport au document d’urbanisme antérieur. La cour administrative réserve l’hypothèse de l’article L. 600-1 du Code de l’urbanisme qui prévoit que l’on ne peut pas remettre en cause l’illégalité d’un PLU passé six mois pour un vice de forme ou de procédure. Cette exception vaut aussi pour le maire quand il se livre à l’examen du PLU.
Certes, quand le propriétaire a acheté son terrain, il aurait pu spécifier dans le compromis de vente que la vente serait subordonnée à la condition suspensive de l’obtention du permis, ce qu’il n’a pas fait. Mais le propriétaire de l’immeuble n’est pas un professionnel de l’immobilier. Il n’est donc pas possible de lui reprocher cette imprudence pour atténuer la responsabilité de la commune. Celle-ci est condamnée à verser 358 000 euros, qui correspond à la valeur du terrain désormais inconstructible et quelques frais divers (CAA Bordeaux 4/06/2024, n° 24BX00217).

Michel Degoffe le 09 janvier 2025 - n°490 de Urbanisme Pratique