Éditions Sorman

Un propriétaire d'un terrain de 4 000 m2 supportant une maison d'habitation décide de vendre, d'une part, la maison d'habitation entourée d'un terrain de 2 500 m2 et, d'autre part, une parcelle détachée de 1 500 m2 comme terrain à bâtir. Par un arrêté du 12 février 2004, le maire lui délivre un certificat d'urbanisme positif pour la parcelle de 1 500 m2 . Le propriétaire conclut ensuite des compromis de vente pour les deux lots, respectivement, le 21 avril et le 7 mai 2004. Mais, le 9 juin 2004, le maire retire le certificat positif délivré précédemment pour le terrain au motif qu'il était placé en zone UE du POS qui fixe à 2 500 m2 la surface minimale pour construire. Le terrain apparaissant ainsi inconstructible, les acquéreurs rompent le compromis de vente. En revanche, la vente de la maison et du terrain attenant de 2 500 m2 est menée à son terme.
Le propriétaire attaque le retrait de certificat d’urbanisme. Le juge constate que ce retrait est illégal à deux points de vue : avant de le prononcer, le maire aurait dû respecter une procédure contradictoire, c’est-à-dire permettre à l’intéressé de présenter ses observations. Par ailleurs, le propriétaire a soulevé l’exception d’illégalité du POS, c’est-à-dire qu’il soutient que le certificat est illégal car il s’appuie sur un POS lui-même illégal. La cour lui donne raison : la surface minimale exigée pour construire (2500 m2) ne repose sur aucune justification technique. La zone UE bénéficie d'une desserte par les réseaux et notamment le réseau d'assainissement collectif dans les mêmes conditions que la zone UD où la surface exigée pour qu'un terrain soit constructible n’est fixée qu’à 1 000 m2.
Au vu du certificat positif délivré le 12 février 2004 déclarant le terrain constructible, le propriétaire a pu conclure un compromis de vente que les acquéreurs n'avaient pas la possibilité de rompre à leur convenance. Il résulte également du courrier du notaire des acquéreurs, daté du 17 juin 2004, que la rupture du compromis de vente a pour unique motif le retrait du certificat d'urbanisme faisant apparaître le terrain comme inconstructible. Il existe ainsi un lien de causalité direct entre la faute de la commune engageant sa responsabilité et le préjudice invoqué par les requérants demandant à être indemnisés des conséquences dommageables de la rupture du compromis. La faute de la commune a fait perdre au propriétaire une chance très sérieuse de mener à bien une vente pour laquelle il avait une offre ferme ; ainsi est-elle condamnée à payer une indemnité de 2 500 euros à chacun d'eux (propriétaire et acquéreur). En revanche, le propriétaire peut reprendre son projet de vente de sa parcelle comme terrain à bâtir. Il ne peut donc pas demander une indemnité égale à la différence entre le prix de cession du terrain constructible et la valeur résiduelle du terrain à usage agricole (CAA Lyon 22/12/2009, n° 07LY00132).

Michel Degoffe le 01 juillet 2010 - n°172 de Urbanisme Pratique

CAA Lyon 22/12/2009, n° 07LY00132

Source : la documentation juridique en ligne de Urbanisme Pratique n°60 du 15 janvier 2011

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