Éditions Sorman

L’article 25 de la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement autorise le gouvernement à prendre une ordonnance pour améliorer le droit de l’urbanisme tel qu’il résulte de la réforme de 2007. Cette ordonnance doit être publiée dans un délai de dix-huit mois suivant la publication de la loi précitée, soit avant le 12 janvier 2012. Le ministère de l’Ecologie vient d’en donner une version dans son site pour la soumettre à la consultation publique. Elle comporte notamment des dispositions qui tendent à clarifier le droit du lotissement. Le projet d’ordonnance propose une modification de l’article L. 442-1 pour préciser et clarifier la définition du lotissement. L’article supprime, d’une part, l’obligation de prendre en compte les divisions intervenues dans les dix années précédentes, ce qui rend plus clair le régime juridique auquel une division est soumise. Il précise, d’autre part, qu'un lotissement peut concerner plusieurs unités foncières contiguës. L'article L. 442-1-2, qui est également une disposition nouvelle, définit le périmètre du lotissement qui doit inclure les lots à bâtir, les voies de desserte et les espaces communs à ces lots ; mais le périmètre peut également englober, au choix du lotisseur, tout ou partie du reliquat bâti de ou des unités foncières, ce qui lui permet de gérer de manière souple les droits à construire dans le lotissement et de faciliter les projets denses.

Le projet tente de clarifier les domaines respectifs du permis d’aménager et de la déclaration préalable

L’article L. 442-2, qui détermine les critères permettant de fixer, par voie réglementaire, les types respectifs des lotissements soumis à permis d'aménager et de ceux soumis à déclaration préalable, est modifié pour simplifier ces critères. En effet, en vertu des dispositions actuelles, la déclaration préalable s’applique aux lotissements de moins de trois lots ainsi qu’à tous ceux qui ne comportent pas la création de voies ou espaces communs, tandis que le permis d’aménager est requis dans les autres cas. Toutefois, pour éviter le détournement de procédure, il est prévu que, pour déterminer le nombre de lots créés sur une unité foncière, le calcul doit prendre en compte les lots créés antérieurement, en remontant jusqu’à 10 ans en arrière. Du fait de ce mode de calcul, les champs respectifs de la déclaration préalable et du permis d'aménager sont peu lisibles, posent parfois de réels problèmes pratiques et sont mal compris. Il est donc proposé de conserver les critères de la localisation de l’opération et de la création de voies et d’équipements communs, mais de supprimer l’obligation de remonter sur les dix années précédant une division en limitant le champ de la déclaration préalable aux seuls lotissements sans travaux, quel que soit leur nombre de lots (le détail de cette mesure doit faire l’objet d’un projet de décret).

Michel Degoffe le 13 octobre 2011 - n°199 de Urbanisme Pratique