Éditions Sorman

En 2021, le maire de Gréasque (Bouches-du-Rhône) a accordé un permis de construire une maison. Un voisin attaque ce permis. En 2018, le pétitionnaire avait obtenu un permis d’aménager l’autorisant à diviser sa parcelle qui supporte une maison, pour en détacher deux lots à bâtir. C’est sur l’un de ces lots qu’il souhaite construire. Le voisin soutient que le projet méconnait les règles relatives au coefficient d’emprise au sol maximal et à la proportion minimale d’espaces verts fixées par le PLU. Le tribunal administratif a écarté cet argument et jugé que ces règles devaient être appliquées à l’échelle du seul lot d’implantation de la construction ayant fait l’objet du permis de construire et non à l’échelle de l’ensemble de la parcelle d’origine, en vertu de l’article 6 des dispositions générales du PLU qui s’oppose, pour la zone UD dans laquelle est situé le terrain d’implantation de la construction projetée, à l’application de la règle fixée par le troisième alinéa de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme. Cet article dispose que « dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, l’ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le PLU, sauf si le règlement de ce plan s’y oppose ». Saisi en dernier lieu, le Conseil d’État juge que cet article n’était pas applicable puisqu’il vise l’hypothèse d’un lotissement ou d’une division de propriété. Or, « constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis » (art. L. 442-1, code de l’urbanisme). Il en résulte que l’application de la règle prévue au troisième alinéa de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme à un permis de construire délivré dans un lotissement est subordonnée à la condition que le transfert en propriété ou en jouissance d’au moins un des lots du lotissement ait été acté à la date de délivrance du permis, ce transfert fût-il assorti d’une condition suspensive telle que celle tenant à l’obtention d’un permis de construire. Or, ici il n’y avait eu aucun transfert de propriété. Puisqu’il ne s’agit pas d’un lotissement, les règles relatives au coefficient d’emprise au sol maximal et à la proportion minimale d’espaces verts prévues par le PLU devaient s’appliquer par rapport à l’ensemble de la parcelle et non seulement sur le lot (il faut donc prendre en compte l’emprise au sol déjà utilisée sur l’autre terrain construit) (CE 13/02/2026, n° 501671, mentionné dans les tables du recueil Lebon).

Michel Degoffe le 19 mars 2026 - n°517 de Urbanisme Pratique