Éditions Sorman

Par arrêté du 15 décembre 2015, le maire des Allues (Savoie) a approuvé la modification de l'article 1er du cahier des charges d’un lotissement afin de rendre possible la construction d'un immeuble de logements collectifs. Un coloti attaque cet arrêté soutenant que la modification du règlement du lotissement n’avait pas obtenu la majorité qualifiée exigée par l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme. En vertu de cet article, " lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d'un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable ".
Dans son arrêt du 7 juillet 2020, la cour administrative d’appel de Lyon faisait une description très précise du lotissement : à l’origine, il comptait 40 lots ; désormais, il y a 19 propriétaires (certains propriétaires de plusieurs lots) et la superficie du lotissement est de 17 485 m2.

Le Conseil d’Etat fixe les règles de calcul des propriétaires et de la superficie
Lorsqu’un lotissement se compose à la fois de maisons individuelles et de constructions détenues en copropriété, et comporte des lots affectés à d'autres usages que l'habitation, il faut compter, pour une unité, l'avis exprimé par chaque propriétaire individuel, quel que soit le nombre des lots qu'il possède, et par chaque copropriété, regardée comme un seul propriétaire. Pour calculer les superficies du lotissement détenues par ces propriétaires, il ne faut retenir que celles des lots destinés à la construction, qu'il s'agisse ou non de lots destinés à la construction d'habitations, à l'exclusion des surfaces des lots affectés à d'autres usages.
Dans cette affaire, la demande de modification du cahier des charges avait recueilli l'accord des propriétaires des lots n° 5, 6, 7, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 20, 21, 29 à 34 ainsi que des lots 39 et 40, qui sont affectés à la construction, qu'il s'agisse de construction d'habitations ou d'autres constructions.
Il fallait donc retenir ces lots pour calculer la superficie détenue par les propriétaires ayant approuvé la modification de son cahier des charges. La cour administrative d'appel de Lyon a procédé ainsi et n’a donc pas commis d'erreur de droit. (CE 1er/06/2022, n° 443808, mentionné dans les tables du recueil Lebon).
Observation : il faut distinguer dans un lotissement le règlement modifiable et le cahier des charges qui est un acte contractuel dont la modification requiert l’unanimité sauf pour les règles présentant un caractère réglementaire.

Marc GIRAUD le 30 juin 2022 - n°436 de Urbanisme Pratique