Éditions Sorman

Le code de l’expropriation utilise la notion de terrain à bâtir pour déterminer la valeur du bien exproprié. Selon le code, la qualification de terrain à bâtir dépend de deux conditions : un critère de constructibilité déterminé essentiellement par les documents d’urbanisme et un critère matériel tenant à la desserte du terrain par des réseaux de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. L’article L. 322-3 précise que « lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone ». Le différend est né à propos de terrains situés dans une zone d’aménagement concerté multi-sites. La Cour de cassation juge qu’un terrain ne peut pas être qualifié de terrain à bâtir alors qu’il est pourtant situé dans un secteur juridiquement constructible et suffisamment desservi par des réseaux dès lors qu’un autre secteur de la zone ne serait lui-même pas desservi. C’est cette interprétation que contestait le requérant devant le juge constitutionnel.
Le Conseil juge dans un premier temps que la précision apportée à l’article L. 322-3 sur l’obligation d’apprécier la desserte effective d’un terrain au regard de l’ensemble de la zone n’est applicable qu’à ceux situés dans une zone désignée par un document d’urbanisme comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble. Cette appréciation globale ne heurte aucun principe constitutionnel.
En revanche, en second lieu, il résulte de la jurisprudence constante de la Cour de cassation que, lorsque la parcelle est située dans une ZAC multi-sites, la dimension des réseaux desservant ces différents sites s’apprécie également au regard de l’ensemble de cette zone. Ces dispositions sont donc susceptibles de s’appliquer à des parcelles situées sur des sites non contigus et éloignés les uns des autres, dont les conditions de desserte peuvent être différentes. Le Conseil apporte une réserve d’interprétation condition pour que cette appréciation globale soit constitutionnelle : l’autorité expropriante doit apprécier la dimension des réseaux desservant une ZAC multi-sites au regard de l’ensemble de la zone dans le seul cas où les différents sites à l’intérieur de son périmètre ont vocation à être desservis par de mêmes réseaux ou dépendent d’une capacité commune. Dans le cas contraire, la dimension des réseaux doit être appréciée au regard de chaque site ou, le cas échéant, de chaque ensemble de sites ayant vocation à être desservis par de mêmes réseaux ou dépendant d’une capacité commune (Décision n° 2026-1206 QPC du 19/06/2026).

Michel Degoffe le 27 août 2026 - n°526 de Urbanisme Pratique