Éditions Sorman

Construire en violation des règles d’urbanisme constitue un délit. On distingue trois hypothèses : la plus grave, un propriétaire construit sans l’autorisation d’urbanisme nécessaire. Deuxième cas de figure : il a obtenu un permis de construire mais il agit en violation de celui-ci, et, troisième situation : il a obtenu un permis et s’y conforme. Mais il apparaît que le permis est contraire aux règles d’urbanisme. Le maire a donc mal interprété ces règles. Il est donc normal qu’il soit protégé. Cette situation est régie par l’article L. 480-13 : lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le juge judiciaire ne condamnera le propriétaire à démolir qu’à deux conditions : il faut que le juge administratif ait annulé le permis, et il est nécessaire que le projet soit situé dans une zone protégée (l’article en donne la liste). Cette seconde condition n’est pas exigée si c’est le préfet qui est à l’origine de l’action en démolition. Cette dernière doit être engagée dans le délai de deux ans qui suit la décision, devenue définitive, de la juridiction administrative qui a annulé le permis.
Une société qui exploite un parc éolien a été condamnée à le démonter sur le fondement de cet article. Le préfet de l’Hérault lui avait délivré un permis de construire qu’elle a respecté mais qui était contraire aux règles d’urbanisme. La cour administrative d’appel a annulé le permis. Des associations ont donc saisi le juge judiciaire sur le fondement de l’article L. 480-13 d’une action en démolition. La société soutient que son parc éolien est désormais conforme aux règles d’urbanisme en vigueur. Selon la Cour de cassation, ce moyen est recevable : saisi d’une demande de démolition sur le fondement de ce texte, le juge judiciaire doit vérifier si, à la date à laquelle il statue, la règle d’urbanisme dont la méconnaissance a justifié l’annulation du permis de construire est toujours opposable au pétitionnaire et, si celui-ci n’a pas régularisé sa demande, si la construction est conforme aux règles désormais applicables (3e Civ., 25 avril 2024, QPC n° 24-10.256, publié). Pour prononcer la démolition, la cour d’appel s’était bornée à constater que le permis de construire avait été annulé par le juge administratif, pour insuffisance de l’étude d’impact. Mais il se trouve que, depuis, une ordonnance de 2017 a supprimé l’exigence d’un permis, la construction d’un parc éolien est désormais soumise à autorisation environnementale, la règle exigeant qu’une étude d’impact soit jointe n’est donc plus applicable. La cour d’appel aurait dû prendre en compte cet élément et ne pas ordonner la démolition (Cass. Civ. 3 30/04/2025, n° 24-10.256, publié au bulletin).

Michel Degoffe le 11 septembre 2025 - n°505 de Urbanisme Pratique