Éditions Sorman

Les infractions aux règles d’urbanisme sont variées. On peut les répartir en trois catégories : la plus grave : une personne construit sans avoir obtenu le permis nécessaire. Deuxième catégorie : la personne peut avoir sollicité un permis, l’avoir obtenu, mais ne pas en respecter ses termes. Enfin, une personne peut avoir obtenu un permis, en respecter les prescriptions, et pourtant commettre une infraction parce que le permis est contraire aux règles d’urbanisme. Le constructeur est donc de bonne foi, mais le maire a mal interprété les règles d’urbanisme. Comme nous l’expliquons dans le dossier de cette lettre, le législateur a voulu protéger ce constructeur de bonne foi. Ainsi, le juge judiciaire ne pourra le condamner à démolir que si le juge administratif a préalablement annulé le permis pour excès de pouvoir. Il n’est pas possible, par exemple, de soulever l’exception d’illégalité du permis dans un procès civil ou pénal. L’action en démolition doit être engagée dans le délai de deux ans qui suit la décision, devenue définitive, de la juridiction administrative. Autre garantie, le juge ne peut ordonner la démolition que si le projet est implanté dans un espace protégé, l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme en dénombre une dizaine. Il dispose également d’un pouvoir d’appréciation, il n’ordonnera pas systématiquement la démolition quand le projet est situé dans une zone protégée. Mais, si toutes ces conditions sont remplies, et que le constructeur doit démolir, il est logique qu’il se retourne contre la commune. En effet, toute décision illégale constitue une faute susceptible d’engager la responsabilité de la personne publique dès lors que la victime (en l’occurrence, le titulaire du permis) a subi un préjudice en lien avec la faute (le permis illégal). Ainsi, pour ne prendre qu’un exemple, la Cour administrative d’appel de Marseille a condamné la commune de Saint-Quentin-La-Poterie (Gard) à verser 36 000 euros à un administré, parce qu’il avait construit sur le fondement d’un permis de construire, le juge judiciaire ayant ordonné la démolition après que le juge administratif avait annulé le permis (CAA Marseille 18/03/2016, n° 14MA02106).
Encore faut-il que le juge judiciaire ait ordonné la démolition sur le fondement de l’article L.480-13. Ainsi, dans une autre affaire, la même Cour de Marseille n’accorde pas de dommages et intérêts, car si le juge judiciaire a ordonné la démolition, ce n’est pas sur le fondement de l’article L. 480-13 (le juge de l’excès de pouvoir n’avait pas annulé le permis), mais parce que la construction, par son implantation, ses dimensions, et les conséquences dommageables en résultant, excédait manifestement les inconvénients normaux du voisinage, sur le fondement de l’article 651 du Code civil (CAA Marseille 22/01/2025, n° 24MA00383).

Michel Degoffe le 23 octobre 2025 - n°508 de Urbanisme Pratique