Par arrêté du 25 novembre 2014, le maire de Toulouse (Haute-Garonne) a accordé à la société Groupe Promomidi un permis de construire portant sur la réalisation d'un immeuble de vingt-et-un logements, après démolition d'un hangar, et la réhabilitation d'un immeuble de bureaux en onze logements assortie de la rénovation des bureaux existant en rez-de-chaussée sur un terrain longé par une impasse Benoît Arzac. Un voisin attaque ce permis. Il soutient que le projet ne respecte pas les dispositions du PLU en matière d’emprise au sol. "Le règlement (du PLU) peut comprendre tout ou partie des règles relatives à l'emprise au sol des constructions (…)" (art. R. 123-9, code de l’urbanisme, aujourd’hui article R. 151-39). En l'absence de prescriptions particulières dans le document d'urbanisme précisant la portée de cette notion, l'emprise au sol correspond, ainsi que la définit l'article R. 420-1, à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Mais cette définition ne vaut pas si le PLU donne sa définition de l’emprise au sol. C’est le cas dans cette affaire. Selon l'article 9 du règlement du PLU de la communauté urbaine de Toulouse métropole applicable à la zone UC1 : "9.1.1 L'emprise au sol (exprimée par le coefficient d'emprise au sol) des constructions existantes et futures situées sur une même unité foncière ne peut excéder 80% de la superficie totale de cette unité foncière". Enfin, selon le lexique du règlement du PLU, le coefficient d'emprise au sol doit s'entendre "du rapport, en pourcentage, entre l'emprise au sol et la superficie de l'unité foncière supportant le projet de construction".
Il résulte des termes du règlement du PLU de la communauté urbaine de Toulouse métropole que le coefficient d'emprise au sol doit être calculé par rapport à la superficie totale de l'unité foncière supportant le projet de construction, dès lors qu'elle est tout entière située dans la même zone du PLU alors même qu'une partie de cette unité est inconstructible. Par conséquent, il faut intégrer à l’unité la superficie de l'impasse Benoît Arzac qui, bien qu'ayant été ouverte à la circulation publique, faisait partie de l'unité foncière supportant le projet de construction. Peu importe que cette impasse soit inconstructible par destination. Le maire a donc eu raison d’accorder le permis (CE 26/11/2018, n°414612).
Michel Degoffe le 11 avril 2019 - n°365 de Urbanisme Pratique
Source : la documentation juridique en ligne de Urbanisme Pratique n°156 du 02 octobre 2019