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du 12 septembre 2019  n°373

 
 

 
 
 


 
 

IntegralText, la documentation juridique en ligne de la Lettre de l’Urbanisme

Si le maire retire illégalement un certificat d'urbanisme positif, la responsabilité de la commune peut être engagée

Urbanisme Pratique n° 172 du 1er juillet 2010

Un propriétaire d'un terrain de 4 000 m2 supportant une maison d'habitation décide de vendre, d'une part, la maison d'habitation entourée d'un terrain de 2 500 m2 et, d'autre part, une parcelle détachée de 1 500 m2 comme terrain à bâtir. Par un arrêté du 12 février 2004, le maire lui délivre un certificat d'urbanisme positif pour la parcelle de 1 500 m2 . Le propriétaire conclut ensuite des compromis de vente pour les deux lots, respectivement, le 21 avril et le 7 mai 2004. Mais, le 9 juin 2004, le maire retire le certificat positif délivré précédemment pour le terrain au motif qu'il était placé en zone UE du POS qui fixe à 2 500 m2 la surface minimale pour construire. Le terrain apparaissant ainsi inconstructible, les acquéreurs rompent le compromis de vente. En revanche, la vente de la maison et du terrain attenant de 2 500 m2 est menée à son terme.
Le propriétaire attaque le retrait de certificat d’urbanisme. Le juge constate que ce retrait est illégal à deux points de vue : avant de le prononcer, le maire aurait dû respecter une procédure contradictoire, c’est-à-dire permettre à l’intéressé de présenter ses observations. Par ailleurs, le propriétaire a soulevé l’exception d’illégalité du POS, c’est-à-dire qu’il soutient que le certificat est illégal car il s’appuie sur un POS lui-même illégal. La cour lui donne raison : la surface minimale exigée pour construire (2500 m2) ne repose sur aucune justification technique. La zone UE bénéficie d'une desserte par les réseaux et notamment le réseau d'assainissement collectif dans les mêmes conditions que la zone UD où la surface exigée pour qu'un terrain soit constructible n’est fixée qu’à 1 000 m2.
Au vu du certificat positif délivré le 12 février 2004 déclarant le terrain constructible, le propriétaire a pu conclure un compromis de vente que les acquéreurs n'avaient pas la possibilité de rompre à leur convenance. Il résulte également du courrier du notaire des acquéreurs, daté du 17 juin 2004, que la rupture du compromis de vente a pour unique motif le retrait du certificat d'urbanisme faisant apparaître le terrain comme inconstructible. Il existe ainsi un lien de causalité direct entre la faute de la commune engageant sa responsabilité et le préjudice invoqué par les requérants demandant à être indemnisés des conséquences dommageables de la rupture du compromis. La faute de la commune a fait perdre au propriétaire une chance très sérieuse de mener à bien une vente pour laquelle il avait une offre ferme ; ainsi est-elle condamnée à payer une indemnité de 2 500 euros à chacun d'eux (propriétaire et acquéreur). En revanche, le propriétaire peut reprendre son projet de vente de sa parcelle comme terrain à bâtir. Il ne peut donc pas demander une indemnité égale à la différence entre le prix de cession du terrain constructible et la valeur résiduelle du terrain à usage agricole (CAA Lyon 22/12/2009, n° 07LY00132).
 



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La documentation de La Lettre Urbanisme Pratique

Le texte dans son intégralité :

Vu la requête, enregistrée le 19 janvier 2007, présentée pour M. Eric B et Mlle Jocelyne A, domiciliés ... ;

Les requérants demandent à la Cour :

    1°) d’annuler le jugement n°0404671 du Tribunal administratif de Grenoble du 23 novembre 2006 en tant qu’il a rejeté leurs conclusions tendant à ce que la commune de Sauzet (Drôme) soit condamnée à leur payer une indemnité de 79 410 euros ;

    2°) de condamner la commune de Sauzet à leur payer une indemnité de 79 410 euros assortie d’intérêts au taux légal à compter du 9 août 2004 ;

    3°) de mettre à la charge de la commune de Sauzet le versement d’une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

    Considérant que, les requérants propriétaires d’un terrain de 4 000 m2 supportant une maison d’habitation au lieu-dit La Grosille , sur le territoire de la commune de Sauzet, ont décidé de vendre, d’une part, la maison d’habitation entourée d’un terrain de 2 500 m2 et, d’autre part, une parcelle détachée de 1 500 m2 comme terrain à bâtir ; qu’un certificat d’urbanisme positif leur a été délivré le 12 février 2004 pour ladite parcelle de 1 500 m2 ; qu’ils ont conclu respectivement, le 21 avril et le 7 mai 2004, des compromis de vente pour chacun des deux tènements ; que, par décision du 9 juin 2004, le maire a retiré le certificat positif délivré précédemment pour le terrain au motif qu’il était placé en zone UE du plan d’occupation des sols (POS) pour lequel l’article UE 5 fixe à 2 500 m2 la surface minimale pour construire ; que le terrain apparaissant ainsi inconstructible, les acquéreurs ont rompu le compromis ; que la vente de la maison et du terrain attenant de 2 500 m2 a, indépendamment, été menée à son terme ;
    Considérant que, par le jugement attaqué du 23 novembre 2006 devenu définitif sur ce point, le tribunal administratif a annulé le retrait prononcé le 9 juin 2004 au motif qu’il n’avait pas été précédé d’une procédure contradictoire préalable en relevant, au titre de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, qu’aucun autre moyen n’était, en l’état du dossier, également susceptible de justifier l’annulation du retrait litigieux, alors que les requérants avaient notamment soulevé l’exception d’illégalité du classement du terrain en cause en zone UE au POS ; que l’appréciation ainsi portée, en l’état de l’instruction, au titre de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, ne fait pas obstacle à ce que les requérants invoquent par voie d’exception à l’appui de leur demande indemnitaire, l’illégalité dudit POS ;
    Considérant que la commune, qui n’a pas présenté de mémoire en défense en appel, n’avance aucune justification d’urbanisme ou technique à la délimitation d’une zone UE bénéficiant d’une desserte par les réseaux et notamment le réseau d’assainissement collectif dans les mêmes conditions que la zone UD, plus vaste, dans laquelle elle forme une enclave ; que, dans ladite zone UD, la surface exigée pour qu’un terrain soit constructible est fixée à 1 000 m2 ; que les requérants sont, dès lors, fondés à soutenir que la décision du 9 juin 2004 de retrait du certificat positif précédemment délivré est, outre le vice de forme retenu par le tribunal administratif, entaché d’un vice de légalité interne ; qu’en prenant cette décision de retrait, et en faisant ainsi, à tort, apparaître le terrain comme inconstructible, le maire a commis une faute engageant la responsabilité de la commune ;
    Considérant qu’il résulte de l’instruction qu’au vu du certificat positif délivré le 12 février 2004 déclarant le terrain constructible, les requérants ont pu conclure un compromis de vente que les acquéreurs n’avaient pas la possibilité de rompre à leur convenance ; qu’il résulte également de l’instruction, et notamment du courrier du notaire des acquéreurs, en date du 17 juin 2004 que la rupture du compromis a pour unique motif la situation créée par le retrait dudit certificat d’urbanisme faisant apparaître le terrain comme inconstructible ; qu’il existe ainsi un lien de causalité direct entre la faute de la commune engageant sa responsabilité et le préjudice invoqué par les requérants demandant à être indemnisés des conséquences dommageables de la rupture du compromis ; que les requérants sont, par suite, fondés à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif a rejeté leur demande en relevant une absence de lien de causalité au motif qu’un certificat d’urbanisme ne donne pas droit à délivrance d’un permis de construire ;
    Considérant que le classement en zone UE a été maintenu et il n’est pas allégué qu’une procédure de modification ou de révision du POS serait en cours ou même envisagée nonobstant l’injonction prononcée par le tribunal administratif par l’article 3 de son jugement du 23 novembre 2006 ; que, toutefois, les requérants à qui il appartient de demander l’exécution de ce jugement devenu définitif, ne peuvent être regardés comme absolument privés de toute possibilité de reprendre leur projet de vente de cette parcelle comme terrain à bâtir ; qu’ils ne sont, dès lors, pas fondés à demander une indemnité égale à la différence entre le prix de cession du terrain constructible et la valeur résiduelle du terrain à usage agricole ;
    Considérant, en revanche, que la faute de la commune a fait perdre aux requérants une chance très sérieuse de mener à bien un projet de vente pour lequel ils avaient une offre ferme et ainsi de disposer dès 2004 de la somme correspondante ; qu’il sera fait une juste appréciation du préjudice subi en condamnant la commune à leur payer une indemnité de 2 500 euros à chacun d’eux tous intérêts compris au jour du présent arrêt ;

Décide :

Article 1er : Le jugement du Tribunal administratif de Grenoble du 23 novembre 2006 est annulé en tant qu’il a rejeté les conclusions indemnitaires de M. B et de Mlle A.
Article 2 : La commune de Sauzet est condamnée à payer à M. B la somme de 2 500 euros et la même somme à Mlle A tous intérêts compris au jour du présent arrêt.
Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête de M. B et de Mlle A est rejetée.
Article 4 : La commune de Sauzet versera à M. B la somme de 600 euros et la même somme à Mlle A sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à M. Eric B, à Mlle Jocelyne A, à la commune

Référence : Cour Administrative d’Appel de Lyon n° 07LY00132 du 22 décembre 2009.
Urbanisme pratique n° 172 du 1er juillet 2010.



Urbanisme Pratique no 172 du 1er juillet 2010
Si le maire retire illégalement un certificat d’urbanisme positif, la responsabilité de la commune peut être engagée

De la même manière, vous trouverez à la fin du texte juridique, le lien avec l'article  de l'Urbanisme Pratique qui le commente.
 
 
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